Раздел квартиры в ипотеке

Вопрос раздела квартиры в ипотеке, приобретенной в браке, в судебной практике представляет определенную сложность. Ипотека является видом залога, при котором недвижимое имущество остается в собственности должника, при этом последний вправе владеть и пользоваться таким имуществом, а кредитор, в случае неисполнения должником своих обязанностей, вправе получить удовлетворение своих требований за счет реализации данного имущества. И именно вопрос использование предмета ипотеки в качестве залога в целях обеспечения исполнения обязательства является камнем преткновения при рассмотрении спора о разделе квартиры. Судами ставится под сомнение сама возможность раздела имущества при отсутствии согласия залогодержателя и сохранения права залога на имущество после его раздела супругами.

Адвокаты "Правовой защиты" помогут Вам защитить Ваши права. Ждем Ваших звонков по тел. (495) 790-54-47.

При разделе квартиры в ипотеке, предположительно, что каждый из супругов имеет право на половину денежных средств, выплаченных по кредиту в период брака или же на половину доли в праве собственности на заложенное жилое помещение. При этом значения не имеет, оба супруга являются сторонами договора или же один из них. Семейное законодательство устанавливает презумпцию, что стороны, будучи в браке, приобретают и общие обязательства, связанные с возвратом кредита, которые входят в состав общего имущества супругов. В то же время наличие долговых обязательств не является основанием для отказа супругам в определении идеальных долей в праве общей собственности, поскольку обязанность супругов нести обязательства по их совместным долгам, после раздела имущества не прекращается.

При этом, в ходе решения вопроса о выделении долей в праве общей собственности каждого из супругов при разделе квартиры в ипотеке, неизбежно возникает конфронтация правовых норм, разрешение которой предполагает приглашение в качестве участника процесса представителей кредитной организации – залогодержателя. Но большинство заемщиков, направляя согласованные между собой заявления о разделе имущества и переводе долга, часто получают отказ кредитора по такому заявлению в разделе имущества и изменении кредитного договора.

Разберем сложившуюся ситуацию на составляющие. Раздел квартиры в ипотеке, по сути своей является изменением договора, заключенного с банком, и без согласия банка произвести такое изменение нельзя. В случае, если стороной договора выступает один из супругов, а второй супруг - не сторона договора ипотеки, а поручитель, то раздел обязательства есть не что иное, как замена стороны в кредитном договоре. Если же оба супруга выступают сторонами кредитного договора, т.е. должниками, то обязательство по выплате долга они исполняют в равных долях в силу условий договора. В такой ситуации и имеет место изменение условий договора. Отнесение обязательства по погашению долга на супруга, не являющегося его стороной, представляет собой фактически перевод долга. Здесь – требуется согласие залогодержателя, как кредитора по договору ипотеки. Попытки произвести раздел имущества с одновременным разделом долга в судебном порядке при отсутствии согласия кредитора к успеху не приводят.

Разделив обремененное ипотекой имущество в последнем случае, суд на каждого из бывших супругов возлагает обязанность исполнять обязательства по кредитному договору соразмерно полученной доле. Для надлежащего оформления данного решения бывшие супруги должны обратиться в суд с исковым заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредитному договору. Если супруги хотят разделить собственность не на равные доли, или один из супругов не желает больше быть стороной в кредитном договоре, но также и не претендует на жилое помещение, поступить можно следующим образом. Один из супругов обращается в суд с заявлением о разделе имущества, в котором просит прекратить право общей совместной собственности. При этом в иске заявляются только требования о разделе квартиры, тогда как требования о разделе долга по кредитному договору не выдвигаются. В связи с этим суд рассматривает и разрешает спор только в рамках заявленного иска.

При оформлении ипотеки на правах созаемщиков, каждый из бывших супругов уже является собственником своей доли, в связи с чем требовать раздела имущества уже бессмысленно. В таких случаях, выдвинутым на рассмотрение суда требованием может явиться перераспределение обязанности по оплате кредита с правом последующего выкупа доли одного из супругов. В частности, суд может прийти к выводу о необходимости выплаты одним из супругов отступного за передаваемого в его собственность доли в общем имуществе и переводе на него всех обязательств по ипотеке.

Проблемы правового характера, связанные с недвижимым имуществом, находятся в сфере деятельности наших защитников. Адвокаты "Правовой защиты" помогут Вам защитить Ваши права. Ждем Ваших звонков по тел. (495) 790-54-47.

Петров Михаил Игоревич © МОКА «Правовая защита»